Unsur Hak Tanggungan
Bahwa terdapat unsur-unsur hak tanggungan yang meliputi : (a) hak tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang, (b) objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UU Pokok Agraria, (c) utang yang dijamin harus suatu utang tertentu, (d) hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tapi dapat pula dibebankan benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, (d) memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Sebagaimana diatur dalam Pasal 8 UU HT “Pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang bersangkutan” dalam kata lain pemberi hak tanggungan merupakan pihak yang berutang atau debitor. Serta Pasal 9 UU HT “Penerima hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang” dengan kata lain sebagai pemegang hak tanggungan atau kreditor.
Proses Pembebanan Hak Tanggungan
Dalam permasalahan utang-piutang sering tidak berjalan dengan baik sesuai perjanjian kredit dan banyaknya debitor yang cidera janji (wanprestasi), pada umumnya pihak kreditor akan memberikan tegoran sebanyak 3 kali terhadap debitor untuk memenuhi prestasi/kewajiban nya namun apabila debitor masih lalai dalam memenuhi prestasi/kewajiban nya, kreditor memiliki kewajiban untuk melakukan eksekusi jaminan. Untuk dapat melakukan eksekusi jaminan tersebut, sebelumnya perlu dilakukan Pembebanan Hak Tanggungan atas tanah/objek yang menjadi agunan/jaminan utang.
Bahwa perlu di perhatikan sebelum melakukan Pembebanan Hak Tanggungan ada syarat-syarat yang harus dipenuhi, dalam pembebanan hak tanggungan sendiri ada dua tahap, yaitu Pemberian Hak Tanggungan dan Pendaftaran Hak Tanggungan sebagai berikut,
(1) Pemberian Hak Tanggungan di dahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut (Pasal 10 ayat (1) UU HT).
(2) Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (“APHT”) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) sesuai dengan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku (Pasal 10 ayat (2) UU HT).
(3) Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas yang meliputi : nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan, domisili para pihak (pemegang dan pemberi hak tanggungan), penunjukkan secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan pelunasannya dengan hak tanggungan, nilai tanggungan dan uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan (Pasal 11 ayat (1) UU HT).
(4) sertifikat hak tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan memuat titel eksekutorial dengan irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. (5) batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang hak tanggungan akan memiliki objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji (wanprestasi) (Pasal 12 UU HT).
Bahwa selanjutnya, kewajiban dalam mendaftarkan Akta Pemberian Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 13 UU HT sebagai berikut,
(1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
(2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.
(3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
(4) Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketuju itu jatuh pada hari libur, buku-tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
(5) Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (4). Dengan demikian, hak tanggungan baru lahir dan mengikat setelah dilakukan pendaftaran, apabila tidak dilakukan pendaftaran tersebut maka pembebanan hak tanggungan tidak diketahui umum dan tidak memiliki kekuatan hukum yang mengikat.
Eksekusi Jaminan
Bahwa dalam hal terjadinya cidera janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh debitor, untuk pemenuhan pembayaran utang dapat dilakukan pelelangan sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UU HT “Apabila debitor cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.
Hal tersebut biasa dikenal dengan Parate Eksekusi, Parate Eksekusi adalah eksekusi yang dilaksanakan sendiri oleh pemegang hak jaminan tanpa melalui bantuan atau campur tangan dari Pengadilan Negeri, melainkan hanya berdasarkan bantuan Kantor Lelang Negara saja. Dengan Parate Eksekusi kreditor pemegang hak tanggungan langsung dapat mengajukan permohonan lelang eksekusi hak tanggungan kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (“KPKNL”) setempat. Hal tersebut membuat Parate Eksekusi sebagai bentuk eksekusi paling mudah dan sederhana untuk mempercepat pelunasan utang debitor.
Tahapan Eksekusi Hak Tanggungan
Terdapat pula mekanisme lain dalam eksekusi hak tanggungan, yakni eksekusi berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan (Pasal 14 ayat (2) UU HT) dengan mengajukan permohonan Fiat (Perintah) Eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri setempat. Mekanisme ini masih menggunakan mekanisme Hipotek, berdasarkan Pasal 26 UU HT selama belum terdapat peraturan perundang-undangan yang mengaturnya maka mekanisme Hipotek yang ada saat mulai berlakunya UU HT, berlaku pula terhadap eksekusi hak tanggungan.
Mekanisme Hipotek yang dimaksud adalah ketentuan hukum beracara yang diatur dalam Pasal 224 HIR yang berisi “Surat asli dari pada surat hipotek dan surat utang, yang dibuat di hadapan notaris di Indonesia dan yang memakai perkataan : “atas nama keadilan” di kepalanya, kekuatannya sama dengan surat putusan hakim. Dalam hal menjalankan surat yang demikian, jika tidak dipenuhi dengan jalan damai, maka dapat diperlakukan peraturan pada bagian ini”.
Dalam hal ini cukup jelas bahwa apabila tidak dipenuhi secara baik-baik oleh debitor, maka dapat langsung di eksekusi oleh kreditor dengan mengajukan permohonan Fiat (Perintah) Eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri setempat untuk meminta penetapan dari Ketua Pengadilan Negeri setempat, yang mana penetapan tersebut di maknai sebagai putusan Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (Inkracht Van Gewijsde), adapun tahap-tahap nya sebagai berikut :
- Tahap Permohonan Eksekusi, dilakukan oleh Kreditor atau Kuasanya sebagai pemegang Hak Tanggungan mengajukan permohonan eksekusi kepada Ketua Pengadilan Negeri dimana objek hak tanggungan tersebut berada atau Pengadilan Negeri yang dalam perjanjian ditetapkan sebagai domisili hukum dengan melampirkan dokumen sbg berikut : perjanjian kredit, sertifikat hak tanggungan, sertifikat objek hak tanggungan, dokumen lain yang menunjukkan jumlah utang.
- Tahap Aanmaning, pada tahap ini Pengadilan akan memanggil/menegor pihak debitor untuk memenuhi kewajibannya, berdasarkan Pasal 196 HIR pemanggilan akan dilakukan dua kali dengan jeda waktu 8 (delapan) hari untuk setiap aanmaning yang diterima. Dalam proses tahap aanmaning ada 3 (tiga) sikap debitor, yaitu :
(1) Tidak memperdulikan aanmaning tersebut. (2) Mengakui utang dan jumlah besaran utangnya. (3) Debitor mengajukan bantahan mengenai jumlah utangnya yang tidak sesuai dengan catatan debitor atau mengenai objek hak tanggungan.
- Tahap Sita Eksekusi Jaminan, apabila debitor tidak memenuhi kewajiban dan tidak mengindahkan panggilan pada tahap aanmaning, Pengadilan akan mengeluarkan penetapan sita yang dilanjutkan dengan penyitaan oleh petugas Pengadilan dibuktikan dengan berita acara penyitaan. Dalam hal eksekusi pengosongan tidak selalu di letakkan sita eksekusi, dapat langsung dilaksanakan pengosongan tanpa penyitaan.
- Tahap Lelang Eksekusi Jaminan, selanjutnya Pengadilan akan membuat penetapan lelang dan akan menetapkan waktu lelang setelah berkonsultasi dengan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (“KPKNL”). Namun perlu diketahui juga bahwa proses pelelangan tersebut dapat dilakukan pembatalan apabila tidak sesuai peraturan yang berlaku sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No. 213/PMK.06/2020 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Pasal 39 dan Pasal 51.
Adapun cara lain dalam melaksanakan eksekusi hak tanggungan, yakni dengan penjualan dibawah tangan, hal demikian atas kesepakatan bersama antara kreditor dengan debitor dimungkinkan eksekusi dilaksanakan dengan cara penjualan objek hak tanggungan dibawah tangan apabila cara tersebut memperoleh harga tertinggi dan menguntungkan para pihak. Dalam hal tersebut, kesepakatan baru dibuat setelah debitor wanprestasi, kesepakatan penjualan dibawah tangan tidak boleh dituangkan dalam klausul pada Akta Pembebanan Hak Tanggungan (“APHT”), debitor harus wanprestasi terlebih dahulu baru disepakati penjualan dibawah tangan, apabila sejak awal klausula tentang penjualan dibawah tangan dituangkan dalam APHT dapat terjadi kesewenangan oleh kreditor, karena memberikan keleluasaan yang besar kepada kreditor untuk melakukan penjualan dibawah tangan.
Tulis komentar