Literasi Hukum – Pahami legalitas Perjanjian Jual Beli dengan hak membeli kembali. Temukan risiko dan alternatif solusi yang aman dan sah. Hindari perjanjian cacat dan pelajari perbedaannya dengan perjanjian utang piutang.
Jual Beli
Jual beli dalam hukum positif di Indonesia terdapat dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Definisi jual beli berdasarkan Pasal 1457 KUHPerdata menerangkan bahwa jual beli merupakan suatu persetujuan, di mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang lain mengikatkan dirinya untuk membayar harga yang sudah diperjanjikan.
Lazimnya, jual beli yang terjadi dalam masyarakat pada umumnya ialah ketika penjual telah melaksanakan kewajibannya dengan menyerahan objek yang ia jual dan pembeli melaksankan kewajibannya dengan melakukan pembayaran atas harga yang telah disepakati dengan penjual. Dalam hal jual beli tanah, jika terjadi kesepakatan untuk melakukan jual beli tanah maka produk hukum yang dihasilkan adalah dengan adanya pembuatan Akta Perjanjian Pengalihan Hak dan Akta Jual Beli sebagai bentuk bahwa penjual telah melaksanakan kewajibannya untuk menyerahkan objek jual beli. Namun dalam praktiknya, terdapat peristiwa jual beli yang dilaksanakan tidak sesuai dengan yang lazimnya terjadi.
Bagaimana jika terjadi perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali?
Perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali terdapat dalam Pasal 1519 KUHPerdata yang menerangkan bahwa kekuasaan untuk membeli kembali barang yang telah dijual, timbul karena suatu perjanjian, yang tetap memberi hak kepada penjual untuk mengambil kembali barang yang dijualnya dengan mengembalikan uang harga pembelian asal dan memberikan penggantian yang disebut dalam Pasal 1532.
Akan tetapi, setelah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) disahkan, segala kententuan mengenai pertanahan nasional harus merujuk pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Sehingga ketentuan mengenai hukum pertanahan yang terdapat dalam KUHPerdata tidak berlaku lagi, hal ini juga meliputi aturan mengenai hak untuk membeli kembali yang terdapat dalam Pasal 1519 KUHPerdata tidak dapat diberlakukan terhadap jual beli tanah.
Hukum tanah nasional yang berlaku di Indonesia setelah disahkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) adalah Hukum Adat, yang mana dalam Hukum Adat tidak mengenal jual beli dengan hak membeli kembali.
Definisi perjanjian terdapat dalam Pasal 1313 KUHPerdata yang menerangkan bahwa perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu pihak atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Dengan kata lain, Perjanjian menimbulkan suatu perikatan atau perjanjian merupakan salah satu sumber dari perikatan. Suatu perjanjian kemudian harus diikuti dengan kaidah-kaidah hukum yang berlaku yakni dengan didasarkan pada Pasal 1320 KUHPerdata. Pasal 1320 KUHPerdata menentukan agar suatu perjanjian dapat sah dan mengikat maka perjanjian tersebut harus memenuhi syarat subjektif maupun syarat objektif. Syarat subjektif adalah syarat yang berkaitan dengan para pihak yang mengadakan perjanjian yaitu :
- Sepakat mereka yang mengikatkan diri. Kesepakatan sendiri didefinisikan sebagai suatu persamaan kehendak dari para pihak yang membuat perjanjian.
- Cakap untuk membuat suatu perikatankesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
Sedangkan syarat objektif adalah syarat mengenai sesuatu yang menjadi objek perjanjian, yaitu :
- Suatu hal tertentu yaitu setiap perjanjian harus memiliki suatu objek tertentu yang dapat ditentukan jumlah, jenis dan/ atau luasannya.
- Suatu sebab yang tidak terlarang atau sebab yang halal. Berdasarkan Pasal 1337 KUHPerdata perjanjian terlarang yaitu perjanjian yang bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan atau peraturan perundang-undangan yang sifatnya memaksa.
Suatu perjanjian tidak boleh dilakukan apabila didasarkan pada sebab yang palsu atau terlarang sebagaimana ketentuan Pasal 1335 KUHPerdata. Suatu sebab yang terlarang berdasarkan pun telah diatur dalam Pasal 1337 KUHPerdata. Sebagai salah satu contoh perjanjian jual beli yang didasarkan pada sebab yang palsu atau terlarang adalah perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali. Perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali merupakan perjanjian yang dibuat dengan tidak didasarkan pada Pasal 1320 KUHPerdata. Hal ini sebagaimana Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor : 1729 K / Pdt / 2004 yang pada pokoknya menyatakan bahwa: “Perjanjian Jual Beli dengan hak membeli kembali merupakan perjanjian utang piutang terselubung atau semu.”
Serta dalam Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung Nomor : 3597 K / Pdt / 1985 juga menyebutkan bahwa:“Jual-beli dengan hak membeli kembali merupakan bentuk perjanjian menurut Pasal 1519 dan seterusnya Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW), sedangkan jual-beli tanah / rumah sesuai dengan Undang-undang Pokok Agraria dikuasai oleh Hukum Adat, dan berdasarkan jurisprudensi, hukum adat tidak mengenal bentuk jual-beli dengan hak membeli kembali, oleh karena itu perjanjian antara penggugat dan tergugat seperti yang tercantum dalam surat bukti P.I, P.2 dan P.3 (semuanya dengan tanggal yang sama adalah batal demi hukum.”
Perjanjian terselubung atau semu mengandung kausa palsu atau perjanjian proforma (perjanjian pura-pura) sebab terdapat ketidaksesuaian antara pernyataan dan kehendak, seperti perjanjian utang piutang yang menjadikan Akta Perjanjian Pengalihan Hak sebagai jaminan. Sehingga Akta Perjanjian Pengalihan Hak dibuat untuk menyembunyikan kausa yang sebenarnya. Dengan menyembunyikan kausa yang sebenarnya, maka perjanjian tersebut menimbulkan kecacatan yang melanggar ketentuan syarat sahnya perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata. Kecacatan yang dimaksud adalah cacat kehendak yaitu kesepakatan yang bukan didasarkan atas kehendak murni dari pihak yang berhutang, dengan kata lain yang berhutang tidak ingin menjual objek yang dijaminkan.
Perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali dapat terjadi kita salah satu pihak berhutang kepada pihak lainnya. Agar memberikan kepastian dan keyakinan yang mengikat kepada pemberi hutang, maka pihak yang berhutang memberikan jaminan suatu objek yang kemudian oleh pemberi hutang dituangkan ke dalam sebuah akta otentik yaitu Akta Perjanjian Pengalihan Hak.
Akta Perjanjian Pengalihan Hak yang dibuat dibuat dengan harapan agar ketika pihak yang berhutang sudah selesai melunasi utangnya, maka ia dapat memiliki kembali objek yang ia jaminkan kepada si pemberi hutang. Akan tetapi jika pihak yang berhutang telah selesai melunasi utangnya dan pemberi hutang tetap tidak ingin mengembalikan jaminan tersebut dengan dalih telah dibuat Akta Otentik berupa Akta Perjanjian Pengalihan Hak. Maka pemberi hutang tetap tidak dapat memiliki objek jaminan tersebut oleh karena Akta Otentik yang dibuat oleh para pihak tidak didasarkan pada kausa yang sesungguhnya terjadi di antara para pihak dan didasarkan pada kausa yang terlarang..
Setiap perjanjian utang piutang yang menjadikan Akta Perjanjian Pengalihan Hak sebagai jaminan, maka menimbulkan kecacatan yang melanggar ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata. Kecacatan yang dimaksud adalah cacat kehendak yaitu kesepakatan yang bukan didasarkan atas kehendak murni dari pihak yang berhutang. Kesepakatan pada perjanjian cacat merupakan kesepakatan yang dibuat karena adanya tekanan, penipuan, atau di bawah pengaruh orang lain yang menyalahgunakan keadaan yang ada.
Perjanjian jual beli dengan hak membeli tidak dapat dinilai sah oleh karena didasarkan pada kausa yang palsu dan kausa terlarang yang melanggar undang-undang, kesusilaan, atau ketertiban umum. Perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali yang dituangkan dalam Akta Perjanjian Pengalihan Hak merupakan perjanjian simulasi, yang mengandung kausa palsu atau perjanjian proforma (perjanjian pura-pura) sebab terdapat tidak kesesuaian antara pernyataan dan kehendak. Hal ini juga selaras dengan Putusan Mahkamah Agung Nomor : 1729 K / Pdt / 2004 yang pada pokoknya menyatakan bahwa : “Perjanjian Jual Beli dengan hak membeli kembali merupakan perjanjian utang piutang terselubung atau semu.”
Dengan demikian, Perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali yang sebenarnya didasarkan pada kausa palsu yaitu kausa hutang piutang, maka perjanjian tersebut dianggap dari semula sudah batal dan hakim berwenang karena jabatannya mengucapkan pembatalan itu, meskipun tidak diminta oleh sesuatu pihak atau batal secara mutlak atau batal demi hukum.
