Peran Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Untuk Kepastian Hukum di Lingkungan Rumah Susun

Literasi Hukum – Artikel ini akan membahas mengenai akibat peran dari Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) dalam membantu penghuni rumah susun untuk mendapatkan perlindungan hukum dan kepastian hukum. Dengan pengelolaan rumah susun melalui Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun diharapkan dapat menjadi wadah untuk pemilik rumah susun serta penghuni rumah susun untuk komunikasi dan penyelesaian keputusan bersama.

Artikel ini juga menjelaskan mengenai hak dan kewajiban dari PPPSRS, syarat dari pembentukan badan hukum Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, serta dampak dari tidak adanya badan hukum seperti PPPSRS dalam hal pengelolaan wilayah rumah susun.

Apa definisi dari PPPSRS

Mengacu pada Pasal 1 angka 21 undang-undang No 20 Tahun 2011, Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik dan penghuni unit-unit dalam sebuah kompleks rumah susun atau apartemen. Pemilik dari satuan rumah

Secara garis besar, Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun bertanggung jawab untuk mengatur berbagai hal terkait dengan kehidupan sehari-hari di rumah susun, seperti pemeliharaan fasilitas umum, pembayaran biaya pemeliharaan bersama, penanganan keluhan, dan berbagai kegiatan sosial atau komunitas. Badan hukum ini juga dapat berperan dalam memediasi konflik kepentingan yang ada di lingkungan rumah susun.

Syarat Terbentuknya PPPSRS

Untuk dapat mendirikan badan hukum Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, diperlukan adanya bukti akta notaris. Akta yang memang diperlukan untuk mendirikan Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susunadalah Akta Anggaran Dasar (AD) dan Anggaran Rumah Tangga (ART). Isi dari akta akta AD dan akta ART tertera pada Permendagri No. 3 Tahun 1992. Setelah Akta Notaris, yang terdiri dari Akta AD dan Akta ART dari PPPSRS selesai dibuat, maka PPPSRS harus disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia (Menkumham) agar memperoleh status badan hukum. Setelah selesai disahkan, barulah kemudian PPPSRS ini menjadi bahan hukum dari rumah susun tersebut.

Berdasarkan pasal 74 ayat (2) Undang-undang No. 20 Tahun 2011, anggota dari PPPSRS secara wajib terdiri dari pemilik rusun serta penghuni dari rumah susun tersebut. Pelaku pembangunan rumah susun juga tidak diperbolehkan untuk menjadi anggota dari PPPSRS rumah susun yang dibangun, dan tugas dari pelaku pembangunan adalah membantu pemilik serta penghuni rumah susun untuk mendirikan PPPSRS.

Dalam Pasal 75 ayat 1 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011, menyatakan bahwa pelaku dari pembangunan rumah susun memiliki kewajiban untuk membentuk PPPSRS dalam waktu yang paling lama satu tahun sebelum masa transisi atau masa serah terima kepemilikan satuan  rumah susun antara pelaku pembangunan rumah susun dengan pemilik dari rumah susun berakhir.   

Tugas dari PPPSRS

Tujuan dari dibentuknya Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susunadalah untuk pelaksanaan tindakan hukum yang sekiranya diperlukan untuk kepentingan Pemilik dan Penghuni satuan rumah susun dan membantu memelihara lingkungan serta fasilitas yang tersedia pada rumah susun, mengurus pengelolaan atas tanah bersama, bagian bersama, dan hak bersama rumah susun. Tugas, hak, dan kewajiban Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susunbeserta Pemilik dan Penghuni rumah susun dituangkan dalam AD Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, dengan memperhatikan hak dan kewajiban Pemilik dan Penghuni rumah susun yang diatur pada Pasal 61 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, yaitu:

1. Hak Penghuni
2. Memanfaatkan rumah susun  dan  lingkungannya  termasuk  bagian  bersama,  benda bersama, dan tanah bersama secara aman dan tertib.
3. Mendapatkan perlindungan sesuai  dengan  Anggaran  Dasar  dan  Anggaran  Rumah Tangga PPPSRS.
4. Memilih dan dipilih menjadi Anggota Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.
5. Kewajiban Penghuni
6. Mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga.
7. Membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran.
8. Memelihara rumah susun dan  lingkungannya  termasuk  bagian  bersama,  benda bersama, dan tanah bersama.

Setiap Penghuni dilarang:

1. Melakukan perbuatan yang membahayakan keamanan ketertiban, dan keselamatan terhadap Penghuni lain, bangunan dan lingkungan rumah susun.
2. Mengubah bentuk dan/atau menambah bangunan di luar satuan rumah susun yang dimiliki tanpa mendapat persetujuan Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.

Berdasarkan Pasal 59 PP No. 4 Tahun 1988, tugas pokok dari PPPSRS adalah:

1. Pengesahan dari AD ART yang disusun oleh pengurus dalam rapat umum PPPSRS.
2. Membina para Penghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang serasi, selaras, dan seimbang dalam rumah susun dan lingkungan rumah susun.
3. Mengawasi pelaksanaan ketentuan yang tercantum dalam AD ART.
4. Menyelenggarakan tugas-tugas administratif Penghunian.
5. Menunjuk atau membentuk dan mengawasi badan pengelola rumah susun dan lingkungan rumah susun.
6. Menyelenggarakan pembukuan dan administratif keuangan secara terpisah sebagai kekayaan PPPSRS.
7. Menetapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah ditetapkan dalam AD ART.

Mengapa PPPSRS Penting

Beberapa kerugian yang dapat terjadi bilamana ada rumah susun belum mempunyai PPPSRS salah satunya adalah tidak adanya badan hukum sebagai regulator pada pengelolaan rumah susun. Salah satu contohnya adalah kasus di tahun 2010 pada rumah susun yang dibangun oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dimana rumah susun ini belum mempunyai Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, sehingga pada saat itu ada ketidakjelasan pengelolaan rumah susun secara profesional dan menyebabkan bangunan rumah susun terbengkalai. Disini peran PPPSRS sangat diperlukan untuk pengelolaan rumah susun.

Tidak adanya PPPSRS untuk mengatur regulasi tidak hanya menyebabkan kesusahan Pemilik dan Penghuni dalam mengelola administrasi yang harus dilakukannya sebagai Pemilik dan Penghuni, seperti membayar uang iuran untuk mengelola gedung, kebersihan, parkir, pajak, dan sebagainya, namun juga dapat memicu praktik kriminalitas ke dalam lingkungan rumah susun. Salah satu contohnya adalah kasus praktik prostitusi di rumah susun di Jakarta yang sempat menjamur di tahun 2015 di Apartemen Kalibata. Penyebab dari bisnis prostitusi menjamur di rumah susun komersial atau swasta karena salah satunya adalah tidak memiliki Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun. Akibatnya, Penghuni apartemen tidak dapat memantau dengan baik tamu yang keluar masuk bangunan apartemen.

Dari uraian penjelasan dari kasus diatas, dapat diambil kesimpulan bahwa PPPSRS masih sangat diperlukan dan relevan bagi penghuni rumah susun dan pemilik rusun. Dengan adanya PPPSRS maka aturan hukum di lingkungan rumah susun dapat ditegakkan secara efektif. Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun juga dapat menjadi wadah diskusi bagi masyarakat di lingkungan rumah susun dalam hal pengelolaan dan regulasi di rumah susun. Tanpa adanya badan hukum seperti Perhumpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun di lingkungan rumah susun, maka regulasi hukum di lingkungan rumah susun menjadi tidak efektif.