Ketentuan Hukum terkait Tabungan Perumahan Rakyat Menurut PP Nomor 21 Tahun 2024

Literasi Hukum – Program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah solusi bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah untuk memiliki rumah layak melalui skema tabungan rutin. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2024, program ini melibatkan pemerintah, lembaga keuangan, dan pengembang perumahan untuk menyediakan rumah dengan harga terjangkau. Temukan lebih banyak tentang kriteria peserta, mekanisme, dan manfaat program Tapera dalam artikel ini.

Pendahuluan

Memiliki rumah yang layak merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi. Namun, masih banyak masyarakat Indonesia yang belum mampu mewujudkan impian tersebut karena keterbatasan finansial. Untuk membantu masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam memiliki rumah yang layak, pemerintah Indonesia telah menginisiasi program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah program tabungan perumahan yang bertujuan untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah dalam memperoleh rumah tinggal yang layak. 

Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah program penyimpanan yang dilakukan oleh peserta secara periodik dalam jangka waktu tertentu yang hanya dapat dimanfaatkan untuk pembiayaan perumahan dan/atau dikembalikan berikut hasil pemupukannya setelah Kepesertaan berakhir. Dasar hukum tentang Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) telah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 21 Tahun 2024 tentang Perubahan atas PP Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat. Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) merupakan sarana kepesertaan yang bersifat wajib bagi seluruh pekerja, baik di sektor formal maupun informal, dengan penghasilan di bawah batas tertentu. Melalui program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), setiap peserta diwajibkan untuk menabung sebagian dari penghasilannya setiap bulan ke dalam rekening Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). 

Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) merupakan sebuah skema tabungan khusus bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah. Program ini dilaksanakan melalui kerjasama antara pemerintah, lembaga keuangan, dan pengembang perumahan. Melalui program ini, masyarakat dapat menabung secara rutin dengan jumlah yang terjangkau, dan setelah mencapai target tabungan tertentu, mereka berhak mendapatkan rumah dengan harga yang lebih terjangkau. Melalui program ini, masyarakat dapat menabung secara rutin dengan jumlah yang terjangkau, dan setelah mencapai target tabungan tertentu, mereka berhak mendapatkan rumah dengan harga yang lebih terjangkau.

Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2024 mengatur berbagai aspek Terkait Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), antara lain: kriteria peserta, mekanisme tabungan, peran lembaga keuangan, kewajiban pengembang perumahan, serta insentif dan fasilitas yang diberikan oleh pemerintah. Peraturan ini juga menetapkan ketentuan-ketentuan yang harus dipatuhi oleh seluruh pihak yang terlibat dalam program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), seperti: persyaratan administratif, standar kualitas rumah, dan pengawasan pelaksanaan program. Dengan adanya Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2024 ini, diharapkan program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) dapat berjalan dengan efektif dan memberikan manfaat yang optimal bagi masyarakat rendah dalam mewujudkan impian kepemilikan rumah. Selain itu, peraturan ini juga diharapkan dapat mendorong pertumbuhan sektor perumahan dan meningkatkan kesejahteraan masyarakat secara keseluruhan.

Kriteria Peserta Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2024 tentang Perubahan atas PP Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat, kriteria peserta yang dapat mengikuti program Tabungan Perumahan Rakyat( Tapera) adalah sebagai berikut:

1. Warga Negara Indonesia (WNI);
2. Berpenghasilan tidak melebihi batasan penghasilan yang ditetapkan oleh pemerintah, yaitu maksimal Rp88.000.000,- per bulan;
3. Belum memiliki rumah tinggal atau tanah untuk membangun rumah;
4. Berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah;
5. Mempunyai masa kepesertaan paling singkat 12 bulan;
6. Termasuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah;
7. Memiliki pekerjaan tetap atau usaha tetap dengan penghasilan rutin;
8. Tidak memiliki tanggungan kredit atau pinjaman lainnya yang dapat mengganggu kemampuan menabung;
9. Bersedia membuka rekening tabungan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) di bank atau lembaga keuangan yang ditunjuk; dan
10. Bersedia menabung secara rutin sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan dalam program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). 

Peserta yang memenuhi kriteria tersebut dapat mendaftarkan diri ke kantor pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) atau bank/lembaga keuangan yang ditunjuk dengan melengkapi persyaratan administrasi yang diperlukan. Setelah terdaftar, peserta akan diberikan buku tabungan dan wajib menabung secara rutin sesuai dengan target yang ditetapkan. Kriteria tersebut dibuat untuk memastikan bahwa program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) benar-benar diperuntukkan bagi masyarakat yang berada di dataran rendah dan belum memiliki rumah tinggal. Dengan kriteria ini, pemerintah berharap program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) dapat membantu meningkatkan kepemilikan rumah bagi masyarakat kelas menengah ke bawah.

Mekanisme Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)

Mekanisme Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) adalah sebagai berikut:

1. Pembukaan Rekening Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Peserta wajib membuka rekening tabungan khusus di bank atau lembaga keuangan yang ditunjuk oleh pemerintah;
2. Setoran Tabungan. Peserta wajib menabung secara rutin dengan jumlah minimal Rp100.000 per bulan. Setoran tabungan dapat dilakukan secara tunai, transfer, atau pemotongan gaji/penghasilan. Tabungan dapat diakumulasikan hingga mencapai target tabungan yang ditetapkan;
3. Target Tabungan. Target tabungan ditetapkan berdasarkan persentase tertentu dari harga rumah yang akan dibeli. Persentase target tabungan yang ditetapkan oleh pemerintah, misalnya 20% dari harga rumah;
4. Pembayaran Uang Muka. Setelah mencapai target tabungan, peserta dapat menggunakan tabungannya sebagai uang muka untuk membeli rumah. Sisa pembayaran rumah dapat dilunasi dengan skema kredit atau pinjaman dari bank/lembaga keuangan;
5. Pemilihan Rumah. Peserta dapat memilih rumah yang dibangun oleh pengembang perumahan yang terdaftar dalam program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Rumah yang dibeli harus memenuhi standar kualitas dan spesifikasi yang ditetapkan oleh pemerintah;
6. Pencairan Tabungan. Tabungan peserta dapat dicairkan setelah proses pembelian rumah selesai dan seluruh persyaratan terpenuhi. Pencairan tabungan dilakukan oleh bank/lembaga keuangan penerima tabungan; dan
7. Kepemilikan Rumah. Setelah melunasi pembayaran rumah, peserta akan mendapatkan sertifikat kepemilikan rumah atas nama mereka sendiri.

Peran Lembaga Keuangan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)

Lembaga keuangan memiliki peran penting dalam pelaksanaan program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), antara lain:

1. Pengelolaan Rekening. Lembaga keuangan bertugas membuka rekening tabungan khusus Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) bagi peserta program. Rekening ini digunakan untuk menyimpan dan mengelola dana tabungan peserta;
2. Penerimaan Setoran Tabungan Lembaga keuangan bertanggung jawab untuk menerima setoran tabungan dari peserta secara rutin, baik melalui setoran tunai, transfer, maupun pemotongan gaji/penghasilan;
3. Pengelolaan Dana Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Lembaga keuangan wajib mengelola dana Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) secara aman dan mengembangkannya melalui investasi yang aman dan menguntungkan bagi peserta;
4. Pemberian Kredit/Pinjaman. Lembaga keuangan dapat memberikan kredit atau pinjaman kepada peserta untuk melunasi sisa pembayaran rumah setelah menggunakan tabungan sebagai uang muka;
5. Pencairan Tabungan. Lembaga keuangan bertanggung jawab untuk mencairkan tabungan peserta setelah proses pembelian rumah selesai dan seluruh persyaratan terpenuhi;
6. Pelaporan dan Pengawasan. Lembaga Keuangan wajib membuat laporan secara berkala kepada pemerintah terkait pengelolaan dana Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) dan melakukan pengawasan internal untuk memastikan pelaksanaan program berjalan sesuai dengan ketentuan yang berlaku; dan
7. Koordinasi dengan Pihak Terkait. Lembaga keuangan harus berkoordinasi dengan pemerintah, pengembang perumahan, dan pihak terkait lainnya dalam pelaksanaan program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera).

Lembaga keuangan berperan sebagai pengelola dana Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) dan memfasilitasi proses pembelian rumah bagi peserta program. Keterlibatan lembaga keuangan ini sangat penting untuk menjamin keamanan dan kelancaran pelaksanaan program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera).

Kewajiban Pengembang Perumahan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)

Pengembang perumahan yang terlibat dalam program ini memiliki kewajiban-kewajiban sebagai berikut:

1. Membangun rumah sesuai dengan standar kualitas dan spesifikasi yang ditetapkan oleh pemerintah dalam peraturan tersebut. Standar ini mencakup aspek keamanan, kenyamanan, aksesibilitas, dan kelayakan hunian;
2. Menyediakan rumah dengan harga yang terjangkau bagi peserta Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), sesuai dengan batasan harga yang ditetapkan oleh pemerintah;
3. Bekerja sama dengan lembaga keuangan yang ditunjuk dalam program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) untuk memfasilitasi proses pembelian rumah oleh peserta;
4. Memberikan informasi yang transparan dan akurat kepada peserta Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) terkait spesifikasi rumah, harga, lokasi, dan hal-hal lain yang terkait dengan pembelian rumah. Pemesanan ketersediaan rumah dalam jumlah yang cukup untuk memenuhi permintaan peserta Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera);
5. Melakukan proses administrasi dan pengurusan sertifikat kepemilikan rumah atas nama peserta Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) setelah proses pembelian selesai. Memberikan layanan purna jual dan garansi atas rumah yang dijual kepada peserta sesuai dengan ketentuan yang berlaku;
6. Melaporkan secara berkala kepada pemerintah terkait pelaksanaan program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), termasuk jumlah rumah yang telah dibangun dan dijual kepada peserta; dan
7. Mematuhi seluruh ketentuan dan peraturan yang berlaku dalam program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). 

Pengembang perumahan memiliki peran penting dalam menyediakan rumah yang berkualitas dengan harga terjangkau bagi peserta Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Kewajiban-kewajiban tersebut bertujuan untuk melindungi kepentingan peserta dan memastikan terlaksananya program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) yang efektif dan sesuai dengan tujuan.

Insentif dan Fasilitas yang diberikan oleh pemerintah Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) 

Pemerintah memberikan beberapa insentif dan fasilitas untuk mendukung pelaksanaan program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), antara lain:

1) Insentif Pajak

Pembebasan Pajak Penghasilan (PPh) atas bunga tabungan yang diterima oleh peserta.Pengurangan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) untuk pembelian rumah melalui program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) 

2) Subsidi Bunga Kredit/Pinjaman 

Pemerintah memberikan subsidi bunga untuk kredit/pinjaman yang diambil peserta Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) dalam melunasi sisa pembayaran rumah.

3) Bantuan Pembiayaan Perumahan

Pemerintah dapat memberikan bantuan pembiayaan perumahan kepada peserta Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) yang memenuhi kriteria tertentu, seperti bantuan uang muka atau cicilan rumah.

4) Fasilitas Kemudahan Perizinan 

Pemerintah memberikan kemudahan dalam pengurusan perizinan dan administrasi terkait pembangunan rumah bagi pengembang perumahan yang terlibat dalam program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) 

5) Penyediaan Lahan 

Pemerintah dapat menyediakan lahan atau tanah negara untuk digunakan dalam pembangunan rumah bagi peserta Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) 

6) Bantuan Teknis dan Pendampingan

Pemerintah memberikan bantuan teknis dan pendampingan kepada peserta, seperti penyuluhan, pelatihan, dan konsultasi terkait program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). 

7) Promosi dan Sosialisasi 

Pemerintah melakukan promosi dan sosialisasi secara luas kepada masyarakat untuk meningkatkan partisipasi dan pemahaman tentang program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). 

Insentif dan fasilitas ini bertujuan untuk mendorong partisipasi masyarakat dalam program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera), serta meningkatkan keterjangkauan dan daya beli masyarakat rendah dalam memiliki rumah. Pemerintah berharap dengan adanya insentif dan fasilitas ini, program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) dapat berjalan dengan efektif dan memberikan manfaat yang optimal bagi masyarakat.

Polemik Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) di Masyarakat

Polemik terkait program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) di masyarakat memang cukup banyak terjadi sejak diundangkannya Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2024 tentang Tapera. Beberapa polemik yang muncul antara lain:

1. Keberatan terhadap ketentuan. Wajib Tapera Banyak pihak yang menyetujui sifat wajib dari program Tapera, terutama bagi pekerja dengan penghasilan rendah. Mereka berasumsi program ini akan memberikan beban finansial masyarakat;
2. Kekhawatiran Pengelolaan Dana. Tapera Masyarakat meremehkan adanya potensi perlindungan atau pengelolaan Dana Tapera yang tidak transparan oleh lembaga keuangan atau pihak terkait lainnya;
3. Kualitas Rumah yang Dibangun. Muncul Kekhawatiran bahwa rumah yang dibangun dengan skema Tapera akan memiliki kualitas yang rendah atau tidak sesuai dengan standar yang dijanjikan;
4. Akses terhadap Lokasi Rumah. Beberapa pihak mengkhawatirkan kemungkinan lokasi rumah Tapera yang jauh dari pusat kota atau daerah dengan akses terbatas terhadap fasilitas umum dan transportasi;
5. Kemampuan Masyarakat untuk Menabung. Ada keraguan apakah masyarakat rendah mampu secara konsisten menabung sesuai dengan target yang ditetapkan dalam program Tapera;
6. Koordinasi antar Pemangku Kepentingan. Adanya kekhawatiran mengenai kesepakatan koordinasi antara pemerintah, lembaga keuangan, dan pengembang perumahan dalam pelaksanaan program Tapera; dan
7. Dampak terhadap Sektor Perumahan Swasta. Beberapa pengembang perumahan swasta mengirimkan program Tapera akan mengganggu pasar perumahan mereka.

Polemik-polemik tersebut menunjukkan adanya pro dan kontra dari masyarakat terhadap program Tapera. Pemerintah perlu melakukan sosialisasi dan komunikasi yang lebih efektif untuk mengatasi kekhawatiran masyarakat dan memastikan terlaksananya program yang adil, transparan, dan bermanfaat bagi masyarakat.

Kesimpulan

Tapera adalah program tabungan khusus yang bertujuan membantu masyarakat rendah untuk memiliki rumah layak dengan skema tabungan secara berkala. Kriteria peserta Tapera antara lain WNI, memiliki maksimal Rp8 juta/bulan, belum memiliki rumah, minimal 21 tahun/sudah menikah, dan bersedia menabung rutin. Mekanisme Tapera meliputi pembukaan rekening, setoran tabungan rutin minimal Rp100 ribu/bulan, mencapai target tabungan, membayar uang muka, memilih rumah, pencairan tabungan, dan kepemilikan rumah. Lembaga keuangan berperan mengelola rekening, menerima setoran, mengelola dana, memberikan kredit/pinjaman, mencairkan tabungan, serta berkoordinasi dengan pihak terkait.

Pengembang wajib perumahan membangun rumah sesuai standar, harga terjangkau, transparan, mencukupi permintaan, serta mengurus sertifikat kepemilikan. Pemerintah memberikan insentif seperti pembiayaan/pengurangan pajak, subsidi bunga kredit, bantuan pembiayaan, kemudahan perizinan, penyediaan lahan, serta pendampingan dan sosialisasi. Terdapat pro-kontra di masyarakat terkait sifat wajib, pengelolaan dana, kualitas rumah, lokasi, sumber daya tabungan, koordinasi antar pemangku kepentingan, serta dampak terhadap sektor swasta. Secara keseluruhan, PP No. 21 Tahun 2024 bertujuan memfasilitasi kepemilikan rumah layak bagi masyarakat rendah melalui skema tabungan yang terjangkau dengan melibatkan lembaga keuangan, pengembang, serta dukungan insentif dari pemerintah.

Referensi Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 21 Tahun 2024