Batas Vertikal: Lahan Milik Anda, Tapi Bagaimana dengan Tanah di Bawahnya?

Hak atas tanah di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Pasal 4 ayat (1) menyatakan bahwa atas dasar hak menguasai Negara, ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan kepada orang perseorangan maupun badan hukum. Sementara ayat (2) menegaskan bahwa hak atas tanah memberi wewenang untuk mempergunakan tanah, tubuh bumi, air, dan ruang di atasnya, hanya sekedar diperlukan untuk kepentingan langsung yang berhubungan dengan penggunaan tanah tersebut, dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Ketentuan ini bukan memberi kekuasaan tanpa batas. Pasal 6 UUPA secara tegas menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Artinya, meski Anda memiliki sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang sah, Anda tetap tidak boleh menggunakan tanah itu dengan cara yang merugikan kepentingan umum atau hak orang lain.

Di sinilah prinsip hak tetangga (burenrecht) dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata masuk. Pasal 625 BW menyatakan bahwa pemilik pekarangan yang bertetangga mempunyai hak dan kewajiban satu sama lain. Anda boleh membangun setinggi apa pun di lahan Anda, tetapi tidak boleh melakukan aktivitas yang menyebabkan kerusakan pada tanah tetangga seperti menggali fondasi dalam dan memompa air tanah secara berlebihan sehingga menyebabkan amblesan.

Sertifikat tanah bukan “surat izin merusak tetangga”. Ia adalah izin membangun dengan tanggung jawab penuh.

Menolak Tameng Inherent Risk dengan Logika Perdata

Di sinilah Pasal 1365 KUHPerdata menjadi senjata utama warga. Bunyi pasalnya: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”

Unsur-unsur Perbuatan Melawan Hukum (PMH) meliputi adanya perbuatan (pembangunan proyek vertikal), perbuatan itu melawan hukum (melanggar fungsi sosial hak atas tanah dan hak tetangga), adanya kesalahan, adanya kerugian nyata, serta hubungan kausal yang jelas: rumah warga tidak akan rusak jika tidak ada aktivitas proyek di sebelahnya.

Pengembang tidak bisa lagi bersembunyi di balik “risiko wajar”. Jika mereka sudah tahu sejak awal (melalui studi geoteknik dan AMDAL) bahwa proyek di lahan sempit memiliki risiko amblesan tinggi, maka kewajiban mereka adalah meningkatkan standar mitigasi dengan menggunakan sheet pile yang lebih kuat, sistem penahan tanah kedap, monitoring getaran real-time, dan kompensasi preventif.

Keadilan Tidak Boleh Amblas di Bawah Fondasi

Kemajuan kota memang perlu, tetapi tidak boleh dibangun di atas penderitaan warga kecil. Pemerintah daerah melalui dinas tata kota, perizinan, dan AMDAL harus berhenti menjadi stempel formalitas belaka.

Jangan sampai demi menaikkan beton-beton mewah ke langit, kita tega membiarkan keadilan bagi masyarakat kecil amblas dan terkubur di dalam bumi.